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小区广告收入归谁?没有业委会怎么管?关于物

作者: 利来国际|时间:2019-09-15|来源:未知

  全市物业服务企业共有276家,从业人员近2万人,物业服务项目769个,管理总建筑面积约6500多万平方米,年经营收入8.9亿元。

  物业管理方面存在的问题也日益显现,如:业主大会和业主委员会运作不规范、部分物业服务企业服务质量意识不强、建设单位开发建设阶段遗留问题较多、住房专项维修资金紧急使用难、少数业主怠于支付物业费等现象比较突出。

  为解决台州市物业管理的突出问题,适应资质管理制度取消后物业管理新形势,规范物业管理活动,更好地维护物业管理各方主体的合法权益,制定《规定》十分迫切和必要。

  《台州市物业管理规定》借鉴南京等地物业管理经验,引进物业管理委员会制度,明确不具备成立业主大会条件或者虽然具备成立业主大会条件但未成立的住宅小区,街道办事处、乡镇人民政府可以组织成立物业管理委员会。

  制定评标规则,为建设单位、业主委员会通过市场竞争机制选聘物业服务企业提供便利。

  规定县(市、区)物业主管部门应当每年对辖区内物业服务企业的服务质量进行评估,可以委托社会评估机构开展评估工作,评估结果向社会公布。

  新交付物业管理项目在每一项物业保修期限届满前一个月,建设单位应当在物业管理区域内发布公告,受理对该项物业质量问题的异议,并报县(市、区)物业主管部门和业主委员会备案。

  物业管理区域内供水、供电、供热、通信、有线电视等设施设备,业主大会决定移交给相关专业单位的,相关专业单位应当接收,并承担维修、更新、养护责任。

  

  物业服务企业、业委会应当将物业服务内容和标准;物业服务收费项目和标准;物业共用部位和共用设施设备经营所得收益以及使用等相关情况在物业管理区域和物业管理信息平台公开。

  问题一:小区的物业经营性用房对外出租所得、停车泊位收费、广告收入等各项营利性费用,归谁所有?

  物业管理区域的公共收益属于全体业主所有,本次《规定》作了明确规定,建设单位及其委托的物业服务企业在前期物业管理过程中利用物业管理经营用房以及物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当征求业主的意见,所得收益属业主共同所有,用于补充物业专项维修资金。

  建设单位及其委托的物业服务企业应当在收到前款规定的经营所得十个工作日内,将相关款项交存至物业专项维修资金账户。经业主大会同意经营性收益可以用于业主委员会的工作经费。但是工作经费的收支情况,应当定期在物业管理区域内公告,接受业主监督。

  如果建设单位或者其聘请的物业服务企业违反本规定拒不交存其利用物业管理经营用房以及物业共用部位、共用设施设备进行经营所得收益的,由县(市、区)物业主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五千元以上二万元以下罚款。

  制定和修改业主大会议事规则;制定和修改管理规约;选举业主委员会或者更换业主委员会成员;选聘和解聘物业服务企业;筹集和使用专项维修资金;改建、重建建筑物及其附属设施;有关共有和共同管理权利的其他重大事项。其中专项维修资金筹集和使用、建筑物及其附属设施改建和重建的事项应当征求并取得专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

  业委会是业主大会的执行机构,执行业主大会的决定事项,召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;及时了解业主、非业主使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;监督管理规约的实施;履行业主大会赋予的其他职责。

  《规定》共四十一条,将物业管理的范畴、各级政府各部门职责分工、业主大会和业主委员会、物业管理委员会、物业信息披露等内容作了专门规定。并着重对以下内容作了明确:

  业主是房屋产权的所有者,业主委托物业服务企业实施物业管理区域内的物业管理行为。所以,业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体,具有可以选择物业服务企业的权利,具有维护个人、公共共同利益的责任和遵守公共利益、社会责任所规定的义务。

  业主的责任,除了对房屋内专有部分所有权的行使,更重要的是还承担遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面,由公约和规章制度确定的义务。《规定》在进行制度设计时,突出了业主大会制度,增加物业管理委员会制度。

  业主、业委会与物业服务企业之间是合同关系。业主、业主大会委托物业服务企业管什么、达到什么服务标准,要通过合同明确约定。服务价格和服务水平必须相对应。物业服务企业的服务内容不是包罗万象的,应该按照合同约定提供服务。在物业管理服务活动中,业主是责任主体,物业服务企业是服务主体,两者之间违反合同的纠纷是民事纠纷,主要受《合同法》保护和约束。

  《规定》明确市物业主管部门负责建立物业管理信息平台,鼓励物业服务企业、业主委员会相关信息在物业管理区域内公示的同时,通过物业管理信息平台披露,接受广大业主监督。

  建立全市统一的物业管理信息平台。需要业主共同决定的事项,业主和业主委员会可以通过电子投票系统进行决策。

  建立全市统一的物业管理招标平台。制定评标规则,为建设单位、业主委员会通过市场竞争机制选聘物业服务企业提供便利。

  《物业管理条例》明确业主大会、业主委员会作出决定应当告知并听取居委会意见的义务,规定业主大会、业主委员会应当接受居民委员会指导和监督,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。同时规定业主大会、业主委员会应当积极配合相关居委会依法履行自治管理职责,并接受其指导。《台州市物业管理规定》还明确推行业主委员会会计委托代理制度,业主委员会可以委托街道办事处、乡镇人民政府会计代理机构或者其他会计代理机构代理会计业务。